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Ley de contratos de arrendamiento comercial de 1985

La Ley fue modificada en los últimos años y estas modificaciones entraron en vigor a partir del 1 de enero de 2013. No todas estas modificaciones se aplican a los contratos de arrendamiento celebrados antes de esa fecha. Hemos elaborado una serie de publicaciones sobre arrendamientos comerciales (disponibles para su descarga a continuación) para responder a las preguntas más comunes sobre la Ley, específicas para los arrendamientos celebrados después del 1 de enero de 2013.

En virtud de la Ley, la función del Comisionado para las Pequeñas Empresas es prestar asistencia para intentar resolver los conflictos relacionados con los arrendamientos de comercios minoristas. Tanto los inquilinos como los propietarios pueden dirigirse a nosotros para que les ayudemos a resolver su conflicto. Dependiendo de la naturaleza de la disputa, puede ser apropiado remitirla a la mediación. Puede obtener más información sobre nuestro servicio de resolución de conflictos.

En la mayoría de los casos, las partes que deseen acudir al Tribunal Administrativo del Estado (SAT) deben obtener primero un certificado del Comisionado de la Pequeña Empresa e incluirlo en su solicitud.

Esta guía práctica destaca algunas de las principales cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de negociar un contrato de arrendamiento comercial. También identifica algunas cuestiones menos obvias que suelen crear problemas al inquilino una vez iniciado el contrato.

Reglamento de la Ley de Comercios Minoristas

La Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 establece los derechos y responsabilidades tanto del propietario como del inquilino. El artículo 11 de la ley establece quién es responsable de la reparación de una propiedad mientras esté alquilada.

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La Ley de Arrendadores e Inquilinos de 1985 se refiere a todos los contratos de arrendamiento de corta duración de una vivienda y a los contratos de arrendamiento acordados por un periodo inferior a siete años, es decir, los contratos de arrendamiento a corto plazo asegurados. Los arrendamientos breves abarcan los arrendamientos periódicos en los que el inquilino no tiene un acuerdo de duración determinada, sino que alquila la propiedad semanal o mensualmente.

a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento las instalaciones de la vivienda para el suministro de agua, gas y electricidad y para el saneamiento (incluidos los lavabos, fregaderos, bañeras y aparatos sanitarios), pero no otras instalaciones, accesorios y aparatos para hacer uso del suministro de agua, gas o electricidad, y

La razón de la introducción de la ley no fue, como podría suponerse, ayudar a los propietarios de viviendas privadas existentes, que en 1985 estaban obligados por ley a tener arrendamientos regulados; sus arrendamientos regulados daban a todos los inquilinos un arrendamiento de por vida que podían pasar a otros ocupantes de la vivienda cuando murieran, los alquileres se fijaban normalmente en el 50% del valor de mercado, no podían volver a hipotecarse debido al “inquilino fijo” y si se vendían valían el 50% del valor de la posesión vacante debido a que el inquilino regulado estaba en su lugar. En esta época, los arrendamientos regulados eran los únicos disponibles para los propietarios privados y representaban sólo el 5% del parque de viviendas.

Modelo de contrato de arrendamiento de propiedad comercial/industrial estándar de Reiwa

CÓDIGO DE LA PROPIEDADTÍTULO 8. ARRENDADOR Y ARRENDATARIOCAPÍTULO 91. DISPOSICIONES GENERALES APLICABLES A ARRENDADORES Y ARRENDATARIOSSec. 91.001. AVISO PARA LA TERMINACIÓN DE CIERTOS ARRENDAMIENTOS. (a) Un arrendamiento mensual o un arrendamiento de mes a mes puede ser terminado por el inquilino o el propietario dando aviso de terminación a la otra parte. (b) Si un aviso de terminación se da en virtud de la subsección (a) y si el período de pago de alquiler es por lo menos un mes, el arrendamiento termina en cualquiera de los siguientes días es el más tarde: (1) el día dado en el aviso de terminación; o (2) un mes después del día en que se da el aviso. (c) Si se da un aviso de terminación bajo la Subsección (a) y si el período de pago de renta es menor a un mes, el arrendamiento termina en cualquiera de los siguientes días que sea más tarde:(1) el día dado en el aviso de terminación; o(2) el día siguiente a la expiración del período que comienza en el día en que se da el aviso y se extiende por un número de días igual al número de días en el período de pago de renta. (d) Si un arrendamiento termina en un día que no corresponde al comienzo o al final de un período de pago de alquiler, el inquilino es responsable del alquiler sólo hasta la fecha de terminación. (e) Las subsecciones (a), (b), (c) y (d) no se aplican si:(1) un propietario y un inquilino han acordado en un instrumento firmado por ambas partes un período diferente de notificación para terminar el arrendamiento o que no se requiere notificación; o(2) hay un incumplimiento de contrato reconocido por la ley.

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Normas de arrendamiento comercial

Debes asegurarte de que la duración (plazo) del contrato de arrendamiento propuesto es lo suficientemente larga como para que recuperes tu inversión y obtengas los beneficios deseados. Recuerde que, una vez que el contrato de arrendamiento haya expirado, el arrendador no está obligado a renovarlo y puede que tenga que buscar un local alternativo. Gran parte de su fondo de comercio puede estar ligado a su local, por lo que es importante protegerlo.

Si está empezando su negocio y no tiene un historial probado, puede decidir negociar un plazo inicial corto y opciones de renovación cortas, como un contrato de un año seguido de dos opciones de dos años.

Sin embargo, si su negocio está establecido y busca seguridad, puede preferir negociar un contrato de arrendamiento de mayor duración, por ejemplo, un contrato de dos años seguido de una opción de tres años y otra de cinco.

En muchos de los contratos de arrendamiento cubiertos por la Ley de Contratos de Arrendamiento Comercial (Tiendas Minoristas) de 1985 (Ley CT), el inquilino que suscribe un nuevo contrato de arrendamiento para una tienda minorista tiene derecho a un período mínimo de arrendamiento de hasta cinco años. Si el contrato de arrendamiento no prevé un periodo de cinco años, en virtud de la Ley de Arrendamientos Comerciales, el arrendatario tiene la opción de prorrogarlo (opción legal).