He heredado una casa sin escrituras

Si mi nombre aparece en las escrituras, ¿soy el dueño de la casa?

P: Acabo de aceptar una oferta por la casa de mi madre, recientemente fallecida. El testamento se ha otorgado a mi nombre, pero no puedo encontrar las escrituras de la propiedad. ¿Es suficiente la concesión del testamento para vender la propiedad de mi madre? R: No, ya que la concesión de la sucesión no demuestra que su madre fuera propietaria de la vivienda, por lo que en primer lugar deberá ponerse en contacto con el Registro de la Propiedad para comprobar si la vivienda está inscrita. Si la propiedad está registrada, no tiene que preocuparse por la pérdida de las escrituras de la casa, ya que el Registro de la Propiedad tendrá copias oficiales de todos los documentos que necesitará para vender la propiedad.

Sin embargo, el asunto se complica si la propiedad resulta no estar registrada.    Le recomiendo que escriba a los bancos, sociedades de crédito hipotecario o abogados con los que su madre haya tenido relación para saber si alguna vez tuvieron las escrituras de la propiedad y si todavía las tienen. Si es así y las escrituras están en su poder, el problema está resuelto. Si sigue sin poder localizar los títulos de propiedad, tendrá que presentar una solicitud al Registro de la Propiedad para reconstruir el título de la propiedad de su madre. El Registro de la Propiedad tendrá que determinar qué ha pasado con las escrituras de la casa perdidas y qué medidas ha tomado usted para localizarlas (como escribir al banco, etc.). Sus pruebas deberán estar respaldadas por una declaración de la verdad. El formulario ST3 que está disponible en la página web del Registro de la Propiedad (www.landregistry.gov.uk) es un formulario útil que estipula la información y las pruebas que necesitará para acompañar su solicitud.

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Propiedad no registrada sin título de propiedad

Mi padre falleció recientemente y me dejó la casa en su testamento. Ambos hemos vivido aquí desde que la compró hace más de 20 años. He consultado con su abogado, con el banco, con el registro de la propiedad y con el registro de la propiedad pero no hay nada. ¿Qué puedo hacer? Su abogado insiste en que no tiene las escrituras aunque mi padre pensaba que sí. Conozco a la persona a la que compró la casa y me pregunto si debería contactar con ella. Puede que tenga pruebas de la transacción y también el nombre del abogado, o debería dejarle todo el lío al abogado y es caro de resolver.

Cuando mi madre falleció, mi padre y yo nos mudamos de casa. Tengo la esperanza de que el vendedor pueda darme alguna información, pero ¿debería pedir consejo antes de involucrarlo, ya que me preocupa que pueda tener algún derecho sobre la casa (¡probablemente estoy siendo paranoica!)?

No es raro que esto ocurra. Si se pierden las escrituras, se puede reconstruir el título a partir de las mejores pruebas secundarias disponibles (copias, memoriales en el Registro de Escrituras, etc.) y, con una declaración jurada en la que se exponga todo esto y una indemnización al Estado por pérdida y/o seguro de título defectuoso, se puede inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. Esto resuelve el problema de no tener las escrituras originales. Sin embargo, habrá que buscar bastante para llegar a ese nivel.

Si mi nombre aparece en la escritura, ¿soy dueño de la propiedad?

El registro obligatorio de las propiedades entró en vigor en Inglaterra y Gales en la década de 1990. Esto exige que todas las ventas u otras transferencias de propiedad (incluidos los asentimientos, las donaciones y las transferencias de capital) se inscriban en el Registro de la Propiedad, en el plazo de dos meses desde la finalización de la transacción.

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Si una propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento en que se realiza la venta, la ley exige que se inscriba al finalizar la venta de la propiedad por parte del comprador.    Esto lo harán los abogados del comprador como parte del proceso de transmisión.

Hay una serie de problemas que pueden retrasar el proceso de venta si su propiedad no está registrada. También existen riesgos asociados a la posesión de una propiedad no registrada, incluso si no tiene intención de venderla.

A menudo, los planos adjuntos a los títulos de propiedad antiguos son poco claros o no contienen los detalles que se ven en un plano de título registrado, como una escala, un punto norte y los límites de las propiedades colindantes.

Por lo tanto, es esencial asegurarse de que los límites mostrados en los planos que tiene son lo suficientemente claros como para establecer los límites correctos tal y como están en el terreno. Pueden surgir problemas costosos si se descubre que los planos que tiene son incorrectos durante el proceso de registro.

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Cuando usted fallece, su patrimonio pasa por un proceso llamado sucesión. Durante el proceso de sucesión, se pagan las deudas pendientes y se distribuyen los bienes a los beneficiarios. Si usted transmite una propiedad inmobiliaria, el beneficiario puede o no tener que cambiar el título de la casa antes de venderla; depende de cómo se haya transmitido la casa y de cuándo quiera venderla el beneficiario.

En este caso, el cónyuge superviviente generalmente no necesita cambiar la escritura, ya que el fallecimiento de uno de los cónyuges transfiere automáticamente la titularidad al cónyuge superviviente. El cónyuge supérstite sólo tendrá que presentar un certificado de defunción cuando venda la casa, y puede que también tenga que presentar el certificado de defunción a la oficina de registro del condado.

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En la mayoría de los casos, el beneficiario no tendrá que cambiar el título de la casa. Sólo tendrá que presentar el certificado de defunción en la oficina de registro del condado. Con una escritura de transferencia de beneficiario por fallecimiento, el beneficiario no puede vender la casa inmediatamente después de la muerte del propietario. En muchas jurisdicciones, el beneficiario debe esperar un periodo de tiempo determinado antes de vender la casa para que los objetores puedan impugnar la transferencia del título.