Los contratos de alquiler se renueva automaticamente

Renovación automática del contrato de alquiler mes a mes

1. El capítulo V (artículos 105 a 117) de la Ley de Transferencia de Bienes de 1882[1] (en adelante “TPA”) recoge las disposiciones relativas a los arrendamientos de bienes inmuebles. El artículo 105 de la TPA define el arrendamiento como

“105. El arrendamiento de bienes inmuebles es una transferencia del derecho a disfrutar de dichos bienes, realizada por un tiempo determinado, expreso o implícito, o a perpetuidad, en contraprestación de un precio pagado o prometido, o de dinero, una parte de las cosechas, un servicio o cualquier otra cosa de valor, que debe prestarse periódicamente o en ocasiones específicas al cedente por el cesionario, que acepta la transferencia en dichos términos.

Definición de arrendador, arrendatario, prima y renta.- El cedente se denomina arrendador, el cesionario se denomina arrendatario, el precio se denomina prima, y el dinero, la cuota, el servicio o cualquier otra cosa que deba prestarse se denomina renta.”

2. La anterior definición de contrato de arrendamiento según la TPA postula que, además de otros elementos esenciales de un contrato de arrendamiento, es decir, que las partes sean el arrendador y el arrendatario; que el objeto sea un bien inmueble; que el arrendamiento sea una transferencia de un derecho de disfrute; y que la contraprestación sea un precio pagado o prometido, es decir, la prima o el alquiler, el tiempo o el plazo de dicho arrendamiento es un requisito esencial de un arrendamiento válido. Un arrendamiento válido puede concederse por un tiempo determinado, expreso o implícito, o a perpetuidad. Un contrato de arrendamiento que no especifique la duración del mismo no será un contrato de arrendamiento en el sentido del artículo 105 de la TPA.

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¿Son legales las renovaciones automáticas de los contratos de alquiler?

Preste atención a este punto porque algunos arrendadores pueden ser furtivos al respecto. En Quebec, los contratos de alquiler de viviendas se renuevan automáticamente y no hay obligación de intercambiar notificaciones entre el inquilino y el propietario.

Si el arrendador quiere hacer algún cambio en el contrato original (precio, aparcamiento, calefacción, etc.), está obligado a notificarlo por escrito entre 3 y 6 meses antes de que finalice el contrato (esto sólo se aplica a los contratos de más de 12 meses en Québec).

Si el inquilino no responde en el plazo de 30 días, el contrato se renueva automáticamente en las condiciones propuestas por el propietario en la notificación de renovación.  Si el inquilino no quiere quedarse y no ha recibido ninguna notificación del propietario, entonces el inquilino DEBE notificar por escrito a su propietario que se va a ir al final de su contrato de arrendamiento dentro de los mismos 3 a 6 meses antes del final de su contrato.

El arrendador nunca envió la renovación del contrato

Sí, los contratos de alquiler pueden renovarse automáticamente en Nueva York. Los contratos de alquiler pueden incluir cláusulas de renovación automática. En este caso, el arrendador suele enviar un aviso sobre la cláusula de renovación 15-30 días antes de que el inquilino deba notificar al arrendador si no tiene intención de renovar el contrato (NY Gen Oblig L § 5-905 (2019)).

Si el inquilino permanece en la propiedad más allá del final del contrato (sin que se haya notificado), el arrendamiento se renueva si el propietario acepta el alquiler. Se supone que es un arrendamiento de mes a mes (NY Real Prop L § 232-C).

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En la ciudad de Nueva York, cualquiera de las partes debe avisar con 30 días de antelación para poner fin a un contrato de alquiler de mes a mes (NY Real Prop L § 232-A). En el resto del estado, se requiere un preaviso por escrito de al menos un mes (NY Real Prop L § 232-B).

Cláusula de renovación automática del contrato de arrendamiento

Cualquiera de las partes puede poner fin a su contrato de arrendamiento al final del plazo original (o de cualquier plazo de renovación) mediante notificación por escrito. El Arrendador o el Residente deben notificar por escrito al menos sesenta (60) días antes de la fecha de finalización de su contrato. Un Contrato se renovará automáticamente por un plazo de doce (12) meses si ninguna de las partes termina el contrato al final del plazo original (o al final de cualquier plazo de renovación), o si el Arrendador no envía una notificación de renovación. El Contrato se renovará en los términos de la notificación de renovación del Arrendador si el Residente no envía una notificación de finalización del contrato.

Al menos setenta y cinco (75) días antes de que finalice el Contrato de Arrendamiento, el Propietario puede notificar al Residente por escrito cualquier cambio en el alquiler o en cualquier otro término del nuevo Contrato de Arrendamiento. El Residente deberá entonces notificar al Propietario por escrito en un plazo de sesenta (60) días si rechaza estos cambios y, por tanto, desea rescindir el Contrato de Arrendamiento. Si el Residente no responde a los cambios del Propietario, los cambios pasarán a formar parte del Contrato de Arrendamiento (modificándolo en la medida en que los términos sean incompatibles con el presente Contrato). Si un Contrato de Arrendamiento finaliza y el Residente no desaloja en la fecha de finalización, el Residente deberá pagar el doble del último cargo de alquiler mensual. Este cargo doble de alquiler se debe pagar por cada mes -o la parte del mes- que el Residente permanezca en posesión de la unidad arrendada después de la fecha de finalización del Contrato o de la renovación.

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