Venta a plazos de bienes inmuebles

Venta a plazos vs. financiación del vendedor

Vender una propiedad de alquiler con un gran beneficio puede ser un sueño hecho realidad. Después de todo, ¿quién no querría ganar un buen dinero con su inversión inmobiliaria? Aun así, para maximizar el beneficio de una venta de este tipo, es posible que quiera aplazar el cobro de sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para saber por qué y para conocer otra opción: la venta a plazos.

Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler, y no podía creer la cifra que veía. El valor de su propiedad había aumentado considerablemente en sólo cinco años. Sin embargo, cuando Hal informó alegremente a su asesor fiscal sobre la venta, éste no se mostró tan entusiasmado; tomar los ingresos como una sola suma no sería lo mejor para Hal desde el punto de vista fiscal.

Si Hal declara la totalidad de los ingresos de la venta en el mismo año en que vende la propiedad, pagará el 25% sobre la parte de la ganancia que corresponde a las deducciones por depreciación que haya realizado previamente sobre la propiedad en alquiler. Además, cualquier ganancia más allá de la recuperación de la depreciación se grava al 15% (para los contribuyentes con ingresos imponibles entre 80.000 y 441.450 dólares si son solteros, o 496.600 dólares si están casados y presentan una declaración conjunta) o al 25% (para los contribuyentes que superan esos umbrales).  Hal pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir su renta imponible del año.

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Venta de viviendas a plazos

Un contrato a plazos ofrece al comprador menos protección que una hipoteca tradicional. Esto se debe principalmente a las cláusulas de caducidad, que no otorgan al comprador ningún derecho de rescate y le permiten perder todo el interés en la propiedad incluso por el más mínimo incumplimiento. Debido a la posibilidad de que se produzcan resultados no equitativos, los tribunales suelen considerar negativamente las cláusulas de caducidad y las interpretan de forma estricta y limitada. Bocchetta v McCourt, 115 Ill App 3d 297, 300, 450 NE2d 907, 909, 71 Ill Dec 219, 221 (1st D 1983). Por lo tanto, la “parte que busca hacer cumplir la confiscación tiene la carga de probar que el derecho a la confiscación existe clara e inequívocamente y que no se producirá ninguna injusticia en su ejercicio”. Id.

Unas menores formalidades y una mayor flexibilidad crean ventajas tanto para el vendedor como para el comprador de un contrato a plazos. Una de las ventajas para el vendedor es la ventaja fiscal de recibir los pagos a plazos durante un periodo de tiempo prolongado. Véase 26 USC § 453. Además, en un contrato a plazos, cuando un comprador incumple, el vendedor no siempre está obligado a cumplir las leyes de ejecución hipotecaria, sino que puede recuperar la posesión más rápidamente y con menos gastos. Por lo tanto, los vendedores con un contrato a plazos pueden estar más dispuestos a vender a compradores que no cumplen los requisitos de los prestamistas tradicionales. A los compradores también les gustan los contratos a plazos porque, con estos acuerdos, suelen pagar una cuota inicial más baja y tienen menos gastos de cierre.

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Tratamiento fiscal de la venta a plazos

Los inversores inmobiliarios pueden maximizar el uso de las disposiciones de la venta a plazos del Código de Impuestos Internos (IRC) al enajenar propiedades utilizando la hipoteca envolvente cuando un contribuyente tiene un problema de hipoteca sobre la base; haciendo que el comprador pague los costes de venta del contribuyente como estrategia para reducir el impuesto sobre el pago inicial a plazos; y organizando ventas a plazos para transacciones más grandes para evitar el pago de intereses sobre el impuesto diferido. Según el artículo 453(b) del IRC, una venta a plazos se define como la enajenación de un bien inmueble (o personal) por parte de una persona que no es comerciante, siempre que se reciba al menos un pago con posterioridad al ejercicio fiscal en el que se produce la enajenación.

Cuando un inversor inmobiliario vende una propiedad a plazos, normalmente se recibe un pago inicial y el resto del precio de compra se paga a plazos en años posteriores. Si una operación puede declararse a plazos, el importe de la ganancia imponible que debe declararse cada año puede determinarse de la siguiente manera:

Los impagos de los compradores de ventas a plazos

William Pérez es un experto en impuestos con más de 20 años de experiencia en el asesoramiento de impuestos individuales y de pequeñas empresas. Ha escrito cientos de artículos que abarcan temas como la declaración de impuestos, la resolución de problemas fiscales, los créditos y las deducciones fiscales, la planificación fiscal y la renta imponible. Anteriormente trabajó para el IRS y tiene una certificación de agente inscrito.

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Ebony Howard es un contador público certificado y un experto en impuestos QuickBooks ProAdvisor. Lleva más de 13 años en la profesión de la contabilidad, la auditoría y los impuestos, trabajando con particulares y con diversas empresas de los sectores de la sanidad, la banca y la contabilidad.

J.R. es editor de términos en The Balance, función en la que se centra en proporcionar respuestas claras a preguntas comunes sobre finanzas personales y pequeñas empresas. J.R. tiene más de 10 años de experiencia informando, escribiendo y editando. Como editor de The Balance, ha comprobado los hechos, editado y asignado cientos de artículos.

Si alguna vez ha comprado un bien de capital y ha realizado pagos por él a lo largo de diferentes ejercicios fiscales, ha participado en una venta a plazos. Aprenda más sobre las ventas a plazos y lo que significan para sus impuestos.